Кредитование новостроек с эскроу-счетами: надежная защита покупателей

Введение в кредитование недвижимости в новостройках

Покупка жилья в новостройке традиционно считается одним из самых сложных и рискованных видов инвестиций. Это связано с тем, что объект недвижимости зачастую только строится, и покупатель одновременно оформляет кредит и заключает договор долевого участия (ДДУ) или иной договор с застройщиком. В таких условиях повышается вероятность осложнений — от задержек в строительстве до банкротства девелопера.

Для минимизации рисков и защиты интересов покупателей в России с 2019 года введена обязательная схема эскроу-счетов при покупке жилья на этапе строительства. Эта статья подробно расскажет о том, что такое эскроу-счета, как они влияют на кредитование недвижимости и какую защиту дают покупателям. В дополнение будут рассмотрены статистические данные, примеры из практики и опыт экспертов.

Что такое эскроу-счета и зачем они нужны

Определение и механизм работы эскроу-счетов

Эскроу-счет — это специальный банковский счет, на котором хранятся средства покупателя до выполнения застройщиком условий договора. Другими словами, деньги покупателя не передаются напрямую застройщику, а находятся под контролем третьей стороны — банка-агента.

Принцип работы:

• Покупатель переводит деньги застройщику на эскроу-счет.
• Средства блокируются — застройщик не может распоряжаться ими до сдачи квартиры.
• После подтверждения готовности жилья и подписания акта приемки деньги перечисляются застройщику.
• В случае невыполнения обязательств застройщика покупатель имеет возможность вернуть свои средства.

Законодательство и обязательность использования

С 1 июля 2019 года для всех новых договоров долевого участия (ДДУ) применяется только схема с эскроу-счетами, исключая прямые платежи застройщику. Это обязательное требование Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в новостройках.

Важным исключением являются проекты с уже полученным разрешением на строительство до указанного срока — там можно использовать старые условия.

Кредитование новостроек: особенности и риски

Виды кредитов на покупку жилья в новостройках

Основные варианты:

Риски при покупке новостройки в кредит

• Задержки в строительстве. Средний срок задержек по новостройкам в 2023 году составил около 6 месяцев, что затягивает получение жилья и усложняет финансовое планирование.
• Банкротство застройщика. К сожалению, в России ежегодно регистрируются десятки банкротств девелоперов, что может привести к потере вложенных средств.
• Изменение условий кредитования. Повышение ключевой ставки ЦБ и изменение ипотечных программ влияют на ставки и доступность кредита.

Как эскроу-счета защищают покупателей при кредитовании

Связь эскроу-счетов с ипотекой

При оформлении ипотеки под недвижимость в новостройке средства, как правило, зачисляются на эскроу-счет. Это означает, что банк передаст деньги застройщику только после того, как застройщик выполнит свои обязательства и дом будет готов к сдаче.

Такой механизм снижает риски банка и покупателя, поскольку:

• Банк уверен, что деньги не будут потрачены на иные нужды.
• Покупатель защищен от потери средств в случае задержек или отказа застройщика.

Преимущества для покупателей при использовании эскроу

• Финансовая безопасность: деньги заблокированы и доступны только при выполнении условий сделки.
• Контроль строительства: покупатель знает, что деньги перечислятся застройщику после сдачи объекта.
• Возможность возврата средств: при срыве сроков строительства или банкротстве застройщика покупатель может вернуть деньги с помощью банка.
• Улучшенные ипотечные условия: зачастую банки идут навстречу, снижая ставки, поскольку риски минимизированы.

Статистика использования эскроу-счетов

Данные свидетельствуют о том, что после введения эскроу-счетов количество защищенных сделок существенно выросло, а средний срок просрочек строительства сократился за счет усиленного контроля.

Примеры из практики

Кейс 1: Покупка квартиры через ипотеку с эскроу

Ирина решила приобрести квартиру в новостройке Москвы. Она взяла ипотеку в крупном банке, средства по которой были зачислены на эскроу-счет. Через 2 года дом был сдан с задержкой в 3 месяца. Благодаря эскроу-счету банк не переводил деньги застройщику до сдачи дома, предотвращая возможные финансовые риски.

В итоге Ирина получила квартиру и снизила свои риски, а банк гарантировал возврат своих средств, если бы произошел сбой.

Кейс 2: Несостоявшаяся сделка из-за банкротства застройщика

Покупатель Алексей направил всю стоимость квартиры на эскроу-счет. Через год застройщик объявил банкротство, а строительство приостановилось. Благодаря наличию эскроу-счета, Алексей смог вернуть свои деньги без длительных судебных разбирательств, что иначе было бы невозможно.

Рекомендации и советы по кредитованию новостроек с эскроу

• Обязательно проверять документацию: риски пересмотреть проект, разрешения на строительство и финансовое положение застройщика.
• Работать только с банками и застройщиками, работающими по эскроу-счетам; это обязательное требование, но на практике бывают исключения.
• При оформлении ипотеки уточнять условия по эскроу и механизм возврата средств; банк обязан разъяснить все нюансы.
• Сохранять все документы о сделке; они пригодятся в случае споров.
• Выбирать кредиты с фиксированной ставкой или скидками при использовании эскроу.

«Эскроу-счета не только помогают обезопасить деньги при покупке новостроек, но и способствуют развитию рынка, делая его более прозрачным и надежным для всех участников», — отмечают эксперты рынка недвижимости.

Заключение

Сегодня механизм эскроу-счетов является незаменимым инструментом при кредитовании недвижимости в новостройках. Он значительно снижает риски для покупателей и кредитных организаций, гарантируя, что деньги будут переданы застройщику только после сдачи объекта в эксплуатацию.

Использование эскроу-счетов укрепило доверие к рынку новостроек, а законодательные меры создали условия для прозрачных и безопасных сделок. Покупатели, планирующие приобретение жилья в кредит, должны ориентироваться именно на такие схемы финансирования, максимально защищая свои инвестиции.

Совет автора: «Перед подписанием любых документов рекомендуется консультироваться с юристами и внимательно изучать условия ипотечного кредита и работы эскроу-счетов — это поможет избежать неприятных сюрпризов и сохранить свои средства в безопасности.»